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Tempos incertos os que se vivem actualmente no mercado imobiliário… Já são evidentes sinais de mudança no comportamento do mercado que tendem a fazer adiar ou a antecipar decisões na compra e na venda de imóveis.
Com quase 20 anos de experiência e tendo a nossa Equipa vivido situações de mercado difíceis nos anos 2010 a 2013, deixamos aqui a nossa visão do que está a acontecer.
A subida das taxas de juro acima dos 2,5%, valor que há meses era considerado pelos economistas especialistas como um tecto máximo, foi largamente ultrapassado estando já em 4,25% e existem sinais de continuação de subida deste indicador económico. Dizem agora, os mesmos especialistas, que o tecto máximo será os 5%, enquanto analistas mais conservadores ponderam que as taxas de juro possam atingir um máximo de 8% nos próximos 6 meses. Ninguém tem uma bola de cristal e nenhum destes especialistas controla os eventos mundiais que são responsáveis pela situação económica negativa que estamos a viver.
Parafraseando uma máxima que aplicamos na KW, temos apenas de controlar a forma como cada um de nós vai reagir a esta nova situação, pois isso é que irá definir o nosso futuro. Da nossa parte iremos encontrar soluções personalizadas que permitam aos nossos clientes alcançar os seus objectivos.
Os ânimos dos compradores, quer investidores quer particulares, estão muito em baixo e na expectativa do que irá acontecer nos próximos 3 a 6 meses. A procura arrefeceu bastante tendo sido registado uma diminuição de 26% nas transações imobiliárias no primeiro semestre. Um grande número de casas que estavam à venda foram retiradas do mercado, pois os seus proprietários pretendiam vender para comprar uma casa maior ou melhor, movimento esse que foi parado pelo enorme aumento das prestações que em alguns casos atingiram 400 euros mensais.
Verificamos por um lado a entrada no mercado de segundas habitações adquiridas com capitais próprios e financiamento bancário, como forma de aplicar as poupanças familiares. O actual peso da prestação desta segunda habitação, acrescido do aumento da prestação da casa de habitação própria, está a fazer com que várias famílias optem por colocar antecipadamente essas casas no mercado de venda, como forma de regular a sua economia familiar. Este segmento, incide mais nas tipologias T1 e T2, para o mercado de arrendamento e casas na província para férias e lazer.
Pressente-se um aumento da oferta de habitação ao mesmo tempo que já se sente uma forte diminuição na procura. Sinal desta mudança é o que se tem verificado também no mercado do arrendamento com aumento nos prazos de escoamento do produto, diminuição da procura e em especial, redução na apresentação de garantias, cauções e fianças. As recentes alterações no arrendamento provocadas pelo programa governamental Mais Habitação, fizeram retirar do mercado alguns imóveis devido à desconfiança que os seus proprietários sentiram nas medidas adotadas. A intervenção governativa neste sector é um pau de dois bicos que não resolve no imediato, nem no curto e médio prazo a falta de habitação a preços equilibrados. Os pequenos e médios investidores, que são responsáveis por uma grande parte dos imóveis para arrendamento, só poderão continuar a sua actividade se os preços de compra reduzirem significativamente de forma a poderem cobrir os custos e manter uma rentabilidade interessante. Digamos que o programa mais habitação está a forçar uma desvalorização do imobiliário, não oferecendo uma solução que aumente significativamente a oferta imediata nem a curto e médio prazo. Estamos expectantes para ver como e quando se vão recuperar as centenas e centenas de imóveis que faltam no mercado para estabelecer um equilíbrio entre a procura e a oferta.
Registamos ainda que no segmento familiar, faltam imóveis T3, T4 e T5 para fazer face à procura. Por outro lado, verificamos que existem centenas de imóveis destas tipologias que estão habitadas por 1 ou 2 proprietários, sem família, que desejam vender a casas por serem grandes mas que se confrontam com o pagamento de um imposto IMT e IS na aquisição de uma casa mais pequena acrescido do pagamento de impostos sobre as mais valias por fazerem um downsizing habitacional. Este movimento de reduzir o espaço habitacional para maior conforto de uns e que poderia melhorar o conforto de outros está refém da brutal carga fiscal.
Damos um exemplo que vivemos recentemente em que um cliente nosso pretendia vender um imóvel T5 que foi a sua casa de família durante mais de 50 anos. Com a saída de casa dos filhos e com o falecimento da mulher, pretendia viver na mesma zona, Avenidas Novas, num apartamento mais pequeno. A análise comercial que efectuamos, completada por uma análise fiscal efectuada por um parceiro nosso, especialista na área fiscal, identificou que o movimento de troca de habitação, desfalcaria o nosso cliente em 200.000€, entre impostos a pagar na compra do novo imóvel e no pagamento de imposto relativo às mais valias geradas que não seriam aplicadas na compra da nova habitação própria permanente.
Continua uma família numerosa, à procura de um imóvel adequado às suas necessidades e continua um cliente nosso idoso a viver sozinho num apartamento de 5 quartos.
A falta de visão de políticos e governantes, aliados à sua insensibilidade e ao seu fraco interesse em encontrar soluções equilibradas para todos os segmentos de mercado, prejudica o País e os seus habitantes.
O nosso único objectivo com este texto é partilhar com os nossos clientes e amigos a experiência do nosso dia a dia, dando conta da realidade do mercado imobiliário actual, e sempre com o intuito de nos disponibilizarmos a ajudar a encontrar as melhores soluções personalizadas para cada situação.

Esperamos que este artigo do nosso Blog tenha sido útil!