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Recentemente, fomos confrontados com uma onda de notícias “alarmantes” nos meios de comunicação, especializados ou não, que geraram confusão e, por vezes, algum pânico entre compradores, vendedores e o público em geral. Manchetes com aumentos percentuais vertiginosos em várias cidades criaram a sensação de uma subida de preços generalizada e descontrolada.
Como especialistas no setor imobiliário e conhecedores da realidade do mercado em que actuamos, gostaríamos de partilhar convosco a explicação real por trás destes números e dos fenómenos que os moldam.

O Fator Incontornável: Localização e Procura

A dinâmica do imobiliário é profundamente influenciada pelo fator “Localização”. Não é novidade que as zonas mais procuradas, devido a factores como proximidade ao trabalho, serviços, comércio, ou simplesmente a qualidade de vida que oferecem, são as que sofrem maior pressão de compra e, por isso, tendem a valorizar mais rapidamente do que as menos procuradas.

Quando o factor “Localização” se conjuga com a escassez de oferta — uma realidade que se arrasta desde a crise do subprime (2008-2010), devido à insuficiente construção e reabilitação em todo o país — o resultado é uma intensa pressão concorrencial.

A concorrência que inflaciona o mercado

Esta pressão manifesta-se de forma clara: em mercados com poucas casas disponíveis, os compradores financeiramente mais habilitados e decididos tendem a agir de forma mais agressiva na negociação, aceitando os preços pedidos, o que inevitavelmente faz subir os valores de venda.

Um excelente exemplo desta dinâmica ocorre em cidades como Santarém. Compradores que vendem imóveis em Lisboa, onde os preços são elevados, vêm Santarém como uma alternativa viável. Estes novos compradores, acostumados a uma realidade de preços mais alta, estão mais dispostos a aceitar os valores pedidos pelos proprietários.

Na prática, eles entram em concorrência direta com os habitantes de Santarém, que naturalmente resistem aos novos valores e acabam por perder as melhores oportunidades.

Este fenómeno não é exclusivo de Santarém. É a mesma lógica que se aplica à influência dos compradores estrangeiros em Lisboa ou no Porto: vêm de mercados mais ricos, com preços de habitação mais elevados, e por isso têm menos resistência em pagar valores que os compradores locais consideram (e resistem a pagar) excessivos.

 
O efeito de “ondulação” no País

Quando os compradores não conseguem, ou se recusam, a aceitar os preços nas localizações primárias (como Santarém), procuram alternativas nas proximidades (Cartaxo, Almeirim, Alpiarça, etc.). Isto cria um efeito de ondulação, que leva a uma subida de preços nestes mercados vizinhos.

O que observamos é um efeito de mercado universal: as localizações mais apetecíveis valorizam-se mais rapidamente.

O que se passa em Santarém está a acontecer em Leiria, Coimbra, e até em cidades do interior como Castelo Branco, Guarda e Covilhã.

A verdade por detrás dos Aumentos Percentuais

É crucial desmistificar os títulos alarmistas:

• Não, o mercado de Lisboa não subiu 20% de forma generalizada, nem o Porto, nem Coimbra, nem Faro.
• Sim, os concelhos vizinhos e os arredores de uma grande parte das capitais de distrito tiveram subidas de preços muito significativas, com um forte impacto no preço médio global da habitação.

No entanto, é nas cidades do interior que encontramos a maior distorção estatística. Será que o mercado imobiliário da Covilhã ou de Castelo Branco subiu 50% ou mais? Sim, é possível.

Imagine o seguinte: se um apartamento que antes se vendia por 35.000€ ou 40.000€, hoje é vendido por 70.000€ ou 80.000€, isso representa uma subida de 100%. Quando este tipo de transações se torna mais comum, o impacto na média de preços é dramático, embora a base de partida fosse muito baixa.

 
Novo paradigma, novas localizações

Este cenário é acentuado pela mudança no paradigma laboral pós-COVID, que tem impulsionado a deslocalização de pessoas para as cidades e vilas do interior. Conjugados estes dois factores, procura de melhor qualidade de vida e os preços altos do imobiliário nas principais cidades, criou-se uma nova pressão nestes mercados secundários e nos seus arredores.

Em suma, a subida de preços é uma realidade, mas a sua intensidade varia muito de zona para zona. O que a comunicação social reporta como uma subida em Lisboa ou no Porto, muitas vezes, é o reflexo da pressão nas freguesias mais baratas destas cidades o que faz diminuir a diferença destas, para as freguesias mais caras e o crescimento percentual explosivo, acontece onde os preços partiam de uma base muito mais baixa.

Sim, em Lisboa há freguesias que estão a registar subida dos preços da habitação e também ao mesmo tempo há freguesias que registam descidas dos preços e outras que se encontram estabilizadas já há algum tempo.

Conhecer estes mecanismos de mercado é essencial para tomar decisões adequadas e informadas. A nossa equipa está aqui para o ajudar a navegar esta complexa realidade, seja a comprar, seja a vender.

Para além de tudo isto, as medidas criadas pelo Governo para facilitar a compra de casa pelos Portugueses com idade inferior a 36 anos, como a Isenção dos Impostos IMT e IS e o financiamento a 100%, estão a criar desequilíbrio no mercado e a pressionar o mesmo com aumento dos preços.