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Para protecção de arrendatários e senhorios

Foram publicados no Diário da República no passado dia 30 de Dezembro, a Lei 75-2020 e o Decreto-Lei 106-A/2020 que têm como propósito garantir o prolongamento das medidas excepcionais temporárias criadas no contexto da Covid-19 para garantir apoio a arrendatários, senhorios e titulares de outras formas contratuais de exploração de imóveis, de forma a mitigar o impacto económico que se tem reflectido no sector imobiliário.

Prorrogação do regime extraordinário de protecção dos arrendatários

A prorrogação da Lei 1-A/2020 de 19 março terminará ao dia 30 de junho de 2021, mantendo a suspensão da possibilidade de:
– Elaborar uma intenção de denuncia de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas por parte do senhorio;
– Aplicar a caducidade dos contratos de arrendamento habitacional e não habitacional;
– Elaborar uma intenção de revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional;
– Aplicar o prazo para restituição de imóvel previsto no artigo 1053.º do Código Civil, se o seu término ocorrer durante o período em que vigorarem as referidas medidas;
– Executar a hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

Regime especial para estabelecimentos de comércio, restauração ou prestação de serviços que permaneçam encerrados

Prorrogação do prazo do contrato
A Lei 75-A/2020, de 30 de dezembro tem como objetivo “A prorrogação automaticamente dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais relativos a estabelecimentos que, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, tenham sido encerrados em março de 2020, e que ainda permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021.”

Regime especial de diferimento no pagamento de rendas
A Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro veio também incluir a instituição de um regime especial de diferimento no pagamento de rendas aplicável aos estabelecimentos de comércio a retalho ou de prestação de serviço abertos ao público, ou de restauração (que se encontrem abrangidos pelo artigo 7.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril), que tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, desde, pelo menos, março de 2020, e que a 1 de janeiro de 2021 ainda permaneçam encerrados.
Sendo assim, “Os arrendatários de estabelecimentos que permaneçam encerrados a 01.01.2021 podem deferir não só o pagamento das rendas vencidas em 2020 como as de 2021 durante os meses de encerramento.” Neste caso o período de regularização da dívida correspondente às rendas objeto de tal deferimento tem início apenas em 1 de janeiro de 2022, prolongando-se até 31 de dezembro de 2023.
À semelhança do que já se encontrava previsto anteriormente – caso o arrendatário requeira o diferimento do pagamento das rendas nos termos acima referidos, os senhorios podem requerer a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos por referência às rendas do ano de 2020 e também de 2021, vencidas e não liquidadas.

Outras formas de exploração de imóveis e estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais
O regime especial de diferimento no pagamento de rendas também se aplica a outras formas de exploração de imóveis, sendo que as referências na lei relativas a senhorio, arrendatário e rendas tem o propósito de abranger figuras correspondentes que resultem de outras formas contratuais. No entanto, ficou expressamente clarificado pelo legislador que o regime de diferimento no pagamento de rendas não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem de um regime de redução ou desconto na remuneração devida ao senhorio nos termos do contrato, durante o ano de 2021.

Arrendamentos para fins não habitacionais e outras formas contratuais de exploração de imóveis – Apoio a fundo perdido

A Lei 75-A/2020, de 30 de dezembro acrescentou igualmente a possibilidade dos arrendatários que explorem estabelecimentos de comércio a retalho ou de prestação de serviço abertos ao público ou estabelecimentos de restauração ou similares, que tenham visto as suas atividades encerradas ou suspensas no ano de 2020, possam receber um apoio a fundo perdido, sempre que tenha ocorrido uma quebra de faturação, respetivamente:
a) Entre 25% e 40% – uma verba de apoio de 30% do valor da renda (com o limite de 1200€ por mês)
ou,
b) Superior a 40% – uma verba de apoio de 50% do valor da renda (com o limite de 2000€ por mês).

Outras alterações ao regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda nos contratos de arrendamento para fins habitacionais

No que diz respeito ao Decreto-Lei 106-A/2020 publicado no mesmo dia 30 de dezembro, conjuntamente com a Lei 75-A/2020, permitiu alargar o âmbito de aplicação do regime no que respeita a contratos para fins habitacionais. O referido regime passa a ser aplicável quando, cumulativamente, se verifique:
i. uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário, face aos rendimentos do mês de fevereiro de 2020;
ii. do mês anterior; ou
iii. do período homólogo do ano anterior; e
iv. a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como a percentagem destinada ao pagamento da renda, soma dos rendimentos de todos os membros daquele agregado, seja ou se torne superior a 30% e já não 35%, como estava previsto anteriormente na Lei n.º 4-C/2020, 6 de abril de 2020.
O Decreto-Lei n.º 106-A/2020, de 30 de dezembro também incluiu ao artigo 5.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, a possibilidade de facultar aos devedores de empréstimos com rendimentos baixos, cuja taxa de esforço destinada ao pagamento da renda seja ou se torne superior a 35%, a solicitação de conversão dos empréstimos do IHRU, IP (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) em comparticipações financeiras não reembolsáveis (fundo perdido), podendo a comparticipação corresponder à totalidade do valor do empréstimo no caso de agregados familiares em que a taxa de esforço é igual ou superior a 100%. Por outro lado, foi revogado o direito dos senhorios habitacionais à concessão de empréstimos pelo IHRU, I.P.
Tendo sido criada uma obrigação de reporte trimestral contendo informação atualizada, que comprove a quebra de rendimentos dos arrendatários habitacionais da qual depende o benefício deste regime.

Redução da remuneração fixa ou mínima devida pelos lojistas de estabelecimentos abertos ao público inseridos em centros comerciais

A Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro, que aprovou o Orçamento de Estado para 2021, veio ainda aditar à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril o artigo 8.º-B, o qual permite a redução da remuneração fixa ou mínima devida pelos lojistas de estabelecimentos abertos ao público inseridos em centros comerciais, proporcionalmente à redução de faturação mensal, até a um limite de 50%. Abrangendo os estabelecimentos que tiveram uma quebra do volume de vendas mensal, face:

i) ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019; ou na sua falta,
ii) ao volume médio de vendas dos últimos seis meses antecedentes ao Decreto do Presidente da República n.º 14- A/2020, de 18 de março, que decretou o estado de emergência, ou de período
inferior, se aplicável.
Esta redução será aplicada durante o primeiro trimestre de 2021, podendo ser prorrogada por despacho do Governo, caso se prolongue a situação excecional de prevenção da infeção
epidemiológica por SARS-CoV-2.

Salientamos que a não exigência de indeminização por atraso no pagamento das rendas, por parte do senhorio, tem aplicação aos meses em que o deferimento deste regime ocorreu e não apenas durante a vigência do estado de emergência e primeiro mês subsequente, conforme anteriormente previsto.

Nota: A informação neste artigo não dispensa a leitura da Lei.