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As grandes perguntas do momento são: ” O mercado imobiliário vai descer abruptamente? Estamos a viver uma “bolha imobiliária”?

Não estamos nada convictos que tal possa acontecer. Exceptuando o aparecimento de uma crise internacional que afecte também o nosso País, não são previsíveis grandes alterações no mercado imobiliário. Serão feitas pequenas correcções nos valores da habitação própria permanente e alguns nichos de mercado. O Alojamento Local e o Luxo, poderão ser afectados com descidas de preço mais acentuadas.

Apesar de continuarmos a ouvir nas notícias, quer genéricas quer da especialidade, que o preço dos imóveis continua a subir e que a média Nacional das avaliações bancárias também sobe, não nos podemos esquecer que a correcta interpretação da informação que nos colocam à frente, requer análise e algum trabalho de pesquisa. Saber “fatiar” os dados de mercado permite-nos disponibilizar uma informação mais correcta e direccionada, aos nossos clientes, vendedores ou compradores.

Até ao final de 2017 os dados Nacionais do mercado e as suas médias, foram influenciados com a subida dos preços nos mercados de Lisboa, Porto e Algarve. Actualmente os dados Nacionais começam a ser influenciados pela subida dos preços na periferia de Lisboa e Porto, bem como nas Vilas e Cidades do interior, servidas por bons acessos rodoviários e ferroviários. Os investidores por falta de produto começam a procurar novos mercados acompanhando a dinâmica das Famílias que não tendo possibilidade de comprar nos grandes centros urbanos, procuram alternativas adequadas às suas necessidades e capacidades financeiras, em zonas limitrofes. Estatisticamente as médias Nacionais continuam a subir, no entanto essa subida está a ser suportada pelo aumento dos preços em outras localizações, que não Lisboa, Porto ou Algarve.

Em Lisboa, nos últimos 4 anos, registou-se uma redução do tempo médio de venda dos 9 meses para 3 meses. A procura aumentou e a oferta de habitação diminuiu, criando um mercado em que os compradores disputavam o produto existente com muita avidez e alguma “agressividade”, motivado por algumas das razões que apontamos de seguida as quais coincidiram num curto espaço de tempo:
• A baixa remuneração dos depósitos bancários por parte dos bancos.
• Falta de casas para arrendamento.
• Aumento do turismo (voos low-cost, segurança, clima, vida mais barata, História e simpatia, insegurança geopolítica em outros países concorrentes)
• Benefício fiscal para residentes habituais e não habituais de outras nacionalidades.
• A lenta colocação no mercado de produto novo (enormes burocracias e tempos longos para aprovação de novos projectos).
• Estabilização económica verificada pelo aumento do consumo.
• Atracção de investimento estrangeiro, pois o sector imobiliário Português apresentava preços muito inferiores aos de outros Países Europeus.

Actualmente o mercado encontra-se num ponto de viragem, com os tempos de venda a aumentarem significativamente, começando a atingir novamente uma média de venda de cerca de 6 meses. A redução do Asking Price de muitos imóveis revela-se novamente em todos os portais imobiliários e os preços pedidos raramente são alcançados, aumentando as margens de negociação que em 2017 quase deixaram de existir.

Estamos a entrar num estado do mercado, chamado “Balance” ou “Equilíbrio”! O comprador já não está disposto (ou não pode) pagar mais e o vendedor começa a antecipar uma correcção de mercado que se adivinha suave para entrar de seguida num período de estabilização de preços (próximos 2 anos).

O investimento imobiliário tem tido uma origem sólida, com baixa taxa de risco, inclusive para quem recorreu ao crédito bancário. Na generalidade a compra de uma casa implica ter um capital próprio ou garantias reais equivalentes a 30% do valor da mesma, salvaguardando uma dependência futura de outros factores ou variáveis.

A compra de habitação ficará mais difícil para algumas famílias que recorram ao crédito e isso limitará o valor máximo a pagar pelo imóvel desejado, dando-se nesse momento a referida correcção do preço.

Será no segmento de Luxo e no Alojamento Local que se prevê maiores alterações nas dinâmicas do mercado com reduções nos preços de compra e venda.
No Alojamento Local a restrição de licenciamento em determinadas zonas de Lisboa e Porto e a alteração da legislação e dos regulamentos desta actividade, podem provocar uma instabilidade nos proprietários que se conduzir à colocação no mercado de um número elevado de imóveis, poderá provocar uma descida dos preços.
Já no segmento do mercado de Luxo a situação pode ser mais grave. O atraso na colocação no mercado das novas unidades, umas ainda em projecto outras já em construção, poderá ter futuramente um impacto negativo, pois o mercado dentro de 2 anos (quando grande parte dos imóveis estiverem concluídos) poderá estar em piores condições. Os atrasos, provocados pela excessiva e lenta burocracia na aprovação e despacho dos projectos em curso, estão a alargar os períodos de venda. De momento esta situação provoca alguma escassez no mercado, num futuro pode provocar o inverso. Em 2010 assistimos à entrada no mercado de muitas unidades novas que devido ao excessivo tempo na sua colocação no mercado, coincidiu com a crise económica que tão bem conhecemos, causando enormes prejuízos a pequenos e grandes investidores.

Connosco a sua casa vale mais?
Claro que sim!

Francisco Gameiro – Equipa Gameiro KW
+info 925 358 869