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Se está a pensar vender ou comprar casa, há uma alteração legislativa que convém conhecer. Desde 1 de outubro de 2026, as regras sobre o título urbanístico nas transmissões de imóveis são mais exigentes. Explicamos o que mudou e o que isso significa na prática.

Um pouco de contexto

Até 2024, era obrigatório apresentar a licença de utilização no ato da venda. Com o Decreto-Lei n.º 10/2024 (o chamado “Simplex Urbanístico”), deixou de ser obrigatória a exibição da licença de utilização ou da ficha técnica da habitação na venda de imóveis. A medida foi polémica: a Ordem dos Notários alertou para o risco de “surpresas amargas” para os compradores, que podiam ter de legalizar o imóvel à sua custa.

O que traz o Decreto-Lei n.º 108/2026

O diploma foi publicado em 29 de maio de 2026 e representa a maior revisão do regime de licenciamento urbanístico em décadas. A entrada em vigor estava prevista para 3 de agosto, mas foi adiada para 1 de outubro de 2026 pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, para dar tempo aos municípios de adaptarem procedimentos e plataformas informáticas. Para quem compra e vende, destacam-se dois pontos:

• Mais transparência no contrato. O documento que formaliza a compra e venda tem de dizer expressamente em que situação está o imóvel quanto ao título urbanístico. Uma de três situações: o título existe e é apresentado; o vendedor declara que dispõe dele, mas não o apresenta; ou o vendedor declara que não dispõe de título. Vender sem título continua a ser possível, mas se a menção não for feita, a lei prevê a anulabilidade do negócio. Isto significa que o contrato produz efeitos, mas pode ser impugnado. O que a lei sanciona é o silêncio, não a falta de título.
• O título acompanha o imóvel. O título de utilização de um edifício ou fração passa a transmitir-se automaticamente com a propriedade.

O que isto significa na prática

Para quem vende: convém verificar, antes de avançar, se o imóvel tem título de utilização e se o uso nele previsto corresponde à realidade (por exemplo, habitação). Se houve obras que alteraram áreas, divisões ou fachada, é importante confirmar que estão devidamente regularizadas, caso sejam de natureza que exige comunicação à Câmara Municipal. Ter tudo em ordem evita atrasos e dá confiança ao comprador. Não ter o documento poderá excluir compradores que recorrem a financiamento bancário, pois o banco irá exigi-lo.

Para quem compra: poder comprar sem título não significa que deva fazê-lo sem cautela. Um imóvel sem título pode trazer, mais tarde, dificuldades com seguros, obras ou crédito. Peça sempre que a situação do título fique claramente identificada no contrato. Para quem recorre a financiamento bancário, com toda a certeza o banco irá exigir o título para conceder o empréstimo.

Como podemos ajudar

Quem nos conhece, sabe que a Equipa Gameiro, realiza uma auditoria à documentação do imóvel antes de o colocar no mercado. Já o fazíamos antes deste diploma, pois queremos que o processo de venda e compra seja tranquilo e chegue a bom termo para todos.

Tem dúvidas sobre a situação do seu imóvel quanto ao título urbanístico? Fale connosco!

Ana Menano +351 962024682
Francisco Gameiro +351 925358869

Este artigo tem carácter informativo e não substitui aconselhamento jurídico.