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O QUE É O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), é um documento escrito, assinado por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador). Embora não seja um documento obrigatório na compra de um imóvel, é fortemente aconselhável não saltar este passo do processo.

Este documento irá regular e salvaguardar os direitos e deveres de ambas as partes até à assinatura da Escritura de Compra e Venda ou Documento Particular Autenticado.

O QUE DEVE CONSTAR NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA (CPCV)?

• Identificação completa do vendedor, do comprador e em muitos casos dos cônjuges
• Identificação do imóvel (com a informação constante da certidão e caderneta predial)
• Licença de utilização ou de construção
• Número e validade do Certificado Energético
• Preço de compra da casa acordado e forma de pagamento
• Valor do sinal dado como adiantamento
• Montantes dos reforços do sinal, caso existam, assim como as datas para os respetivos pagamentos
• Indicação de que o imóvel será vendido livre de quaisquer ónus e encargos (o mais comum) ou indicação das obrigações que existem, por exemplo quando é vendido com um inquilino
• Data limite para a realização do contrato definitivo (escritura pública) e consequências desse prazo ser ultrapassado
• Identificação de direitos e deveres das partes
• Identificação das sanções se a escritura pública não for celebrada na data estipulada
• Referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta
• Identificação da mediadora imobiliária com licença AMI, caso o negócio esteja a ser mediado)
• Assinaturas de ambas as partes, idealmente reconhecidas por Notário ou Solicitador, sempre com Termo de Autenticação.

E SE O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO FOR CUMPRIDO?

Caso a Escritura não se realize, irão existir sansões.

As consequências do incumprimento do Contrato de Promessa devem estar previstas no próprio documento mas na sua ausência, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.

Assim, em caso de incumprimento por parte do comprador, este perde o direito a todos os valores pagos como sinal e respectivos reforços ao vendedor. 

Já se a culpa do incumprimento for imputável ao vendedor, este tem de restituir ao comprador o valor do sinal e seus reforços pagos, em dobro.

Caso as partes não cheguem a acordo, a parte não faltosa pode, em alternativa, recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato (que deverá estar expressa no mesmo). O objetivo é conseguir uma sentença do tribunal que permita o cumprimento coercivo do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

ATENÇÃO!

Apenas com a assinatura do CPCV se consegue garantir o direito de comprar ao comprador e o direto de vender ao vendedor. 
Quaisquer outros documentos, mesmo que assinados, não têm a mesma validade legal.

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